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Quel est le meilleur site d’annonces immobilières ?

L’émergence de sites d’annonces immobilières en ligne sur le marché belge a permis à de nombreux propriétaires de mettre en vente appartements et maisons. Certains en sont devenus des leaders et facilitent la tâche tant des agences que des acquéreurs. Si l’achat/revente de bien immo entre particuliers peut être une alternative intéressante aux agences immobilières classiques, il n’est pas toujours facile de choisir le meilleur site de petites annonces immo et repérer les offres trompeuses et les estimations surévaluées des biens présents sur les plateformes web.

Pour exemple, nous aurons tout au long de cet article à relever ces caractéristiques au niveau de trois sites d’annonces immobilières en Belgique : ImmoWeb, ImmoVlan et Century21.

Immovlan du journal papier au monde numérique

Le groupe Vlan dont fait partie immovlan officie depuis 1932 dans le domaine de la presse papier et de décennie en décennie il s’est imposé dans le secteur des annonces immobilières. À l’ère du numérique, il était donc normal qu’un géant de son envergure envisage de se lancer dans le monde de la toile. C’est ainsi que immo.vlan.be est né. Le site avait pour but de faire mieux que son frère en version papier.

Immovlan aux prises avec le monde numérique

Émettre des annonces dans le journal papier dans toute la Belgique est très différent d’assurer la fonction au niveau numérique. En effet, dans ce cas, ce n’est plus juste la Belgique, mais le monde entier qui est visé.

De plus, les attentes sont différentes par rapport aux lecteurs du journal papier. Pourtant immovlan démarra très bien en construisant son site pour attirer le plus de clients. Toutefois, le monde numérique a ses exigences auxquels il faut savoir se plier au risque de ne pas pouvoir atteindre ses objectifs.

Immovlan s’est allié à plusieurs partenaires pour atteindre la même notoriété que celle du Vlan papier. Mais si en version papier Vlan papier continue de faire des merveilles, tout semble montrer que le passage au numérique n’a pas eu l’effet escompté.

Immovlan, un mauvais passage au numérique.

Toutes les précautions prises n’ont pas empêché Immovlan de subir un revers dans le domaine du numérique et de voir tant des présences historiques que de nouveaux acteurs dans le domaine des annonces immobilières lui ravir la vedette.

On peut résumer la situation en une phrase. Immovlan n’a pas su gérer le virage de l’édition papier vers l’édition numérique. Le Vlan papier a conservé son trône de leader d’annonceurs dans le domaine immobilier malgré les années. Mais le site conçu pour conquérir le domaine du net n’a pas pu donner d’aussi bons résultats. D’autres ont saisi l’occasion pour s’imposer dans le secteur des annonces immobilières web.

Immoweb le leader du marché d’annonces immobilières

Immoweb s’est imposé dans le secteur de l’immobilier en devenant le meilleur canal pour les Belges pour chercher tout type de biens immobiliers à vendre ou à louer. Au-delà même de la Belgique, Immoweb est aussi présent et propose des biens immobiliers en dehors du territoire.

Ce qu’il y a d’intéressant avec Immoweb, c’est qu’ils travaillent en direct avec les agences immobilières pour mettre leurs offres sur la toile. Le site devient ainsi le meilleur canal pour ceux qui recherchent à acquérir de nouveaux biens immobiliers.

Immoweb, le leader du marché immobilier belge

Si Immoweb est devenu le leader du marché immobilier en ligne c’est aussi parce qu’il prend en compte les besoins et les demandes des acheteurs. Cela permet aux clients de ne pas se sentir limités. Mieux encore, le site permet d’affiner son offre et d’offrir des biens aux caractéristiques précises. Toutefois, si tout ceci semble beau, d’autres sites d’annonces immobilières peuvent offrir davantage.

Century21, un réseau immobilier mondial

Comparativement aux deux premiers, Century21 est un réseau immobilier qui couvre tout le territoire belge. Il est d’ailleurs également représenté dans plus de 78 pays avec près de 7400 agences immobilières entièrement indépendantes tant juridiquement qu’économiquement.

Toutes ces agences immobilières comptent en leur sein plus de 110 000 conseillers dans tous ces pays réunis. Ce déploiement de force fait que ce réseau d’agences immobilières est le plus organisé et étendu au monde. Vu cet état de choses, l’entreprise est capable de présenter sur son site les offres immobilières de toutes les agences de Belgique, ceux des pays voisins, mais aussi celles du monde entier.

Bien entendu, seuls les biens mis en vente par les agences du réseau sont répertoriés. Ce qui signifie qu’il s’agit d’une valeur ajoutée pour un propriétaire qui souhaite mettre son bien en vente dans l’agence. Le monde entier deviendra un candidat acheteur potentiel, grâce à la force du réseau.

C’est un accompagnement personnalisé que vous offre Century21 pour tout projet immobilier que vous souhaitez investir dans un logement locatif ou acheter une résidence principale.

Un marché plutôt concurrentiel

Avec Immoweb, il peut s’offrir les biens qu’il désire dans tout le pays selon ses critères et besoins, mais aussi en dehors du pays dans les régions voisines. Toutefois avec Century21, c’est le monde entier qui est à portée de main même si les publications sont cantonnées à son propre réseau y rendant exclusif l’accès.

La qualité étant primordiale pour Century21, il investit 100 % de son énergie afin d’offrir à ses clients le meilleur du marché et à garantir des conditions saines d’opérations immobilières. De plus, pour un propriétaire vendeur, signer chez Century21 signifie une double présence. Puisque les agences publient leurs annonces à la fois sur Immoweb, et sur le site du réseau Century21.

Un choix s’offre à vous

ImmoVlan propose une formule vielle comme le monde. Il y a en effet peu de différences entre leurs annonces papier et leurs annonces web, et la concurrence d’Immoweb qui est clairement devenu le leader du secteur leur est douloureuse à supporter.

Pour avoir un maximum de choix, tant sur les critères de filtrage que du nombre de biens disponibles nous recommandons donc l’usage d’Immoweb aux candidats acheteurs. Toutefois, sachez que vous pouvez passer dans une agence Century21 pour faire une « phase découverte » et donner vos critères aux agents immobiliers, qui vous contacteront dès qu’un bien pouvant vous convenir fait son arrivée dans leurs portefeuilles. Avant même d’être publiés sur un quelconque site d’annonces.

Pour les propriétaires vendeurs, le fait de passer par une agence Century21 assure un service qualité et une publication de son annonce à la fois dans le site exclusif au réseau, et sur le site d’annonces leader du marché. Tout ça, en plus des services exclusifs proposés par certaines agences dans le cadre de leurs missions.

Avec tous ces outils à votre disposition, pourquoi vous occuper de toutes les difficultés que représente la vente d’un bien alors que des professionnels pourraient s’en charger pour vous ?

Agence immobilière ou notaire, qui vendra le mieux votre logement?

L’acquisition d’un terrain ou d’une construction existante chez un notaire peut se réaliser de gré à gré ou publiquement via la vente aux enchères. Si l’on peut se faire accompagner par une agence immobilière lors de l’achat d’un bien, le travail auprès d’une étude notariale s’avère parfois obligatoire pour assurer le bon déroulement de la transaction et garantir les conditions de vente.

Le point fort du notaire : la vente publique judiciaire ou volontaire

La vente publique est une vente aux enchères. Les amateurs font des offres successives. Le montant le plus élevé formera le prix de vente, s’il est accepté par le vendeur. Ces ventes se réalisent exclusivement par un notaire.

La vente publique présente beaucoup de garanties au niveau de la rapidité, de la transparence et du juste prix que l’on peut obtenir : pour ces raisons, la loi impose cette procédure dans le cadre de certaines ventes judiciaires (lorsque la vente est ordonnée par un tribunal). On peut aussi recourir à cette procédure dans le cadre de ventes volontaires.

Source : La vente publique — Notaire.be

La vente publique en immobilier, un système particulier

Quand l’immeuble fait l’objet d’une vente publique, le notaire du vendeur établit un cahier des charges, reprenant toutes les conditions de la vente, qui aura lieu aux enchères, lors de la séance d’adjudication.

Source : La vente publique — Notaire.be

Une vente publique est assez particulière. Premièrement, les horaires de visite sont très réglementés et contraignants tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Il faut être capable de se libérer en journée. Chaque candidat acheteur doit être très sûr de son volet financier, et posséder une réserve financière substantielle, puisqu’il lui sera demandé de libérer 20 % du montant de son enchère sous 15 jours, et le solde dans les deux mois suivants.

Attention également au risque de fol enchérisseur, un acheteur qui irait bien au-delà de ses moyens. Cela c’est déjà vu à la chambre des notaires de Namur par exemple, un acheteur qui a eu un coup de cœur pour une maison lors d’une vente publique et qui a enchéri bien au delà de ses capacités financières.

Cette formule est souvent une source de stress extrêmement importante, tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. L’acheteur s’expose toujours à une possibilité de surenchère dans la minute, voire la seconde. Quant au vendeur, il y a une possibilité que son bien soit vendu en dessous de la valeur du marché.

La vente publique peut être source de bonne affaire. Mais il est probablement réservé aux acheteurs et vendeurs les plus aguerris, parfaitement au fait de ce qu’ils font.

Les notaires et internet

L’arrivée du web a été un virage énorme pour tout le monde, et le monde de l’immobilier n’a pas fait exception. Des sites comme Notarimmo, ou Immoweb ont complètement chamboulé le marché du gré à gré.

Pour ce qui est des ventes publiques, le site biddit.be propose le système de la vente publique, mais adaptée au web. La prudence est également de mise bien évidemment, les risques habituels de la vente publique s’appliquent également à la vente publique en ligne.

Encore une fois, c’est une formule qui est probablement réservée aux acheteurs et vendeurs les plus aguerris. Spécialement sur le web, qui rend les choses plus accessibles de premier abord.

Vente de gré à gré sous conseils du notaire

La vente de gré à gré concerne l’achat ou la vente d’un immeuble. Un accord se conclut entre un vendeur et un acheteur, à telle ou telle condition. La vente peut avoir lieu à l’aide d’un intermédiaire par exemple le notaire.

Les parties vont en général signer un compromis de vente avant de signer l’acte authentique chez un notaire. Ensuite, certaines formalités devront encore être accomplies après la signature de l’acte.

Source : La vente de gré à gré — Notaire.be

Quels services proposés par le notaire, et à quel prix ?

Lors d’une vente de gré à gré, le notaire qu’il soit de Bruxelles, Namur ou ailleurs ne propose pas les mêmes services qu’une agence immobilière, en tout cas pas d’une agence digne de ce nom.

Le notaire ne s’occupera pas des visites ou s’il s’en occupe, il déléguera à des personnes qui ne sont pas formées au métier de la vente immobilière. Si publicité il y a, elle pourrait être facturée au client, attention donc aux frais que ça pourrait engager, surtout en cas de non-vente..

Le notaire s’occupera du compromis, qui sera bien entendu facturé, et ensuite il se chargera évidemment des actes.

Prendre son temps avant de prendre une décision

La comparaison est d’usage. En effet, les notaires sont amenés à être les premières personnes que l’on croise dans le cas d’un héritage ou dans d’autres situations particulières, ils sont nombreux à proposer leurs services à ce moment précis. Il est peut-être bon de prendre le temps de la comparaison avant son choix.

Si vous ne désirez pas vous occuper vous-même de la vente de votre maison, prenez le temps de comparer vos différentes options avant de faire votre choix.

Pour se faire, il est important de poser les bonnes questions : quel est la durée de contrat, quel type de publicité, le coût en cas de vente et non vente, qui réalise les visites, etc.

Doit-on recourir à un notaire pour une vente immobilière ?

La spécialité du notaire est bien entendu la vente publique (ventes aux enchères immobilières).

Si les honoraires de notaire sont souvent conséquents, les services d’un agent immobilier agréé travaillant pour une agence immo sérieuse pourront vous donner satisfaction dans la recherche d’une maison ou appartement à vendre et dans l’accompagnement jusqu’à la signature du contrat de vente.

Cela ne signifie pas que le notaire est systématiquement un mauvais choix. Il interviendra d’ailleurs quoiqu’il arrive dans la vente, lors des actes qui sont obligatoirement rédigés de la main d’un notaire.

Cependant, un notaire propose bien plus de services que ceux qui entourent le métier de l’immobilier. Dès lors, il ne peut se spécialiser dans tous les domaines. C’est précisément pour ces étapes qu’un agent immobilier agréé est formé, avec pour objectif principal de satisfaire les besoins spécifiques du client.

Pour conclure, que vous soyez acquéreurs ou vendeurs notre conseil est d’éviter de signer quoique ce soit trop rapidement et de prendre le temps de réfléchir. Analysez les différentes options qui s’offrent à vous afin de réaliser l’acquisition ou la vente du bien dans les meilleures conditions.

Bonne vente.

Agence immobilière: commission à 1%, c’est possible ?

Certaines agences immobilières en Belgique proposent désormais de travailler à un taux d’un pour cent, voir moins de 1 % de commission sur la vente de votre bien. Cependant, il faut bien comprendre que cette différence de prix très grande par rapport à ceux qui travaillent aux taux classiques se fait forcément ressentir quelque part.

Frais cachés, services en moins, alors que la plupart proposent un taux variant de 3 à 5% sur le prix de vente, que faut-il attendre des acteurs du secteur qui cassent les prix sur marché de l’immobilier ?

L’Institut Professionnel des Agents immobiliers

« Afin de réglementer la profession d’agent immobilier, les pouvoirs publics ont créé en 1993 un organisme professionnel de droit public : l’IPI. Un organisme professionnel de droit public est un organisme indépendant et autonome à caractère représentatif : les membres des différents organes sont élus parmi et par les agents immobiliers proprement dits. Les pouvoirs publics contrôlent l’Institut par l’intermédiaire d’un commissaire du gouvernement. Ce dernier assiste aux réunions du Conseil national et peut faire appel auprès du ministre des Classes moyennes de toute décision du Conseil national contraire à la législation, mettant en péril la solvabilité de l’Institut ou ne relevant pas de la mission du Conseil national.

La création de l’Institut professionnel des Agents immobiliers a été concrétisée par l’AR du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier. Deux ans plus tard, le 1^er mars 1995, l’Institut ouvrait ses portes pour la première fois : un tournant dans l’histoire de l’immobilier. À partir de ce jour, on a pu séparer le bon grain de l’ivraie dans un marché jusqu’alors non réglementé.

Depuis lors, seules les personnes disposant d’une agréation IPI peuvent se qualifier d’“agents immobiliers” et peuvent “poser les actes” réservés par la loi à l’agent immobilier. En effet, la profession d’agent immobilier est protégée depuis l’Arrêté Royal du 6 septembre 1993, tout comme les métiers de comptable, d’avocat, d’architecte ou de médecin. »

Extrait du site officiel de l’IPI —Au sujet de l’IPI

Le monde de l’immobilier a vendre belge avant l’IPI

C’était une époque particulière, une sorte de Far West où tout était permis. Les commissions en en cash, des payements d’habitations en cash aussi, des enveloppes en dessous de tables pour faciliter les ventes…

Heureusement, l’IPI est arrivée dans ce monde pour fixer des règles et mettre fin tant aux pratiques douteuses de certains agents, qu’aux tentatives de blanchiment d’argent de certains acquéreurs.

L’IPI avait en effet pour cheval de bataille d’insuffler une réelle déontologie dans le milieu, afin que tant les acquéreurs que les vendeurs, mais aussi les agents, y trouvent leur compte. Il est par exemple formellement interdit à un agent de travailler à perte, pour éviter toute situation où un agent accepterait des dessous de table pour réussir à garder la tête hors de l’eau.

Mais alors comment font certaines agences pour proposer leurs services en travaillant à 1 % de commission ?

Une agence immobilière à 1 %, une agence à bas prix ?

Pas vraiment. Premièrement, la plupart des agences annonçant 1 % ont généralement un petit astérisque qui suit, et qui indique qu’il s’agit d’un prix hors TVA. Dès lors, on passe déjà à 1,21 % TVA comprise. Ensuite, nombre d’agences ont un tarif minimum, parfois autour des 2000 € HTVA, voire plus ! Soit 3 025 € TVA comprise au minimum.

Dès lors, pour une habitation de 200 000 €, la commission réelle de l’agence dépassera largement les 1,5 %. Ma foi, 1,5 %, ça ne semble toujours pas si énorme ? Et bien cela peut dépendre de nombreux facteurs. Par exemple : à quels services pouvez-vous prétendre pour ce tarif ? Qu’en est-il de la qualité ?

Du « low cost » qui finit par coûter très cher

L’agent immobilier est censé proposer bien plus qu’un simple service de mise en ligne d’annonces, d’un panneau, et de quelques visites. Une certaine qualité est indispensable afin de réellement apporter une valeur ajoutée à un propriétaire vendeur, comme à un acheteur.

Un bon agent devra consacrer du temps à dénicher le bon acquéreur pour votre bien, faire la différence entre les gens sérieux et ceux qui le sont moins par exemple. Tout ça afin d’éviter les mauvaises surprises plus loin dans le processus de vente.

Bien évidemment, en proposant un service à 1 % de commission il est impossible de proposer un travail de qualité si important. Il est impossible de proposer des services complémentaires pouvant offrir de réelles économies tant à l’acheteur qu’au vendeur. Comme il est aussi impossible de réaliser un compromis de vente en interne. Ce qui peut créer quelques surprises devant le notaire.

Votre bien immobilier à vendre, attention aux frais cachés

Selon certains notaires, les services offerts s’en ressentent clairement. Certaines agences n’hésitent même pas à entièrement faire l’impasse sur des services que l’on penserait acquis, tel que le compromis de vente.

De nombreux propriétaires faisant appel à ces agences à « seulement un pour cent de commission » ont la désagréable surprise de découvrir une fois le client acheteur trouvé, que la rédaction d’un compromis de vente n’est pas inclus dans le service qu’ils ont accepté de payer !

Dès lors, c’est au notaire qu’incombe la tâche de rédiger ce compromis, qui bien évidemment sera facturé à l’acheteur. Cela crée beaucoup de friction et peut même dans certains cas, à l’échec de la vente.

Un service de qualité n’est pas gratuit

Pour s’assurer d’un niveau de qualité élevé, les réseaux d’agences effectuent des contrôles réguliers de leurs franchisés afin d’éviter toutes mauvaises surprises qui pourraient entacher le nom du réseau.

Par exemple : le réseau Century 21 effectue un audit de chacune des agences affiliées au réseau, tous les 6 mois environ. Plus de 15 points sont vérifiés, et un numéro gratuit est à la disposions de chaque vendeur, acquéreur, bailleur et locataire pour exposer leurs doléances.

De plus, certaines agences n’hésitent pas à mettre à profit leurs relations pour offrir des services irrésistibles aux propriétaires vendeurs afin de leur permettre de mettre leurs biens en vente dans les meilleures conditions. Nettoyage extérieur, intérieur, déménagement ou encore certificats PEB & électriques offerts peuvent s’ajouter à la désormais traditionnelle estimation gratuite du bien.

De quoi faire de sérieuses économies, et de ventre beaucoup plus facilement votre bien au juste prix !

Voir le coût final plutôt qu’un taux peu élevé

Dès lors, comme dans de nombreux autres domaines, il est recommandé d’être particulièrement attentif au coût final de votre service, plutôt que de simplement regarder un tarif annoncé attrayant, mais coûtant au final beaucoup plus cher.

Il n’est pas toujours facile de comprendre les commissions appliquées par les agences immo. Et pourtant, leur rôle est primordial pour vendre votre logement rapidement au meilleur prix possible. Comprendre la rémunération de ces dernières fait partie d’un besoin de transparence exprimé par les clients.

Si l’application d’un taux de 1% est envisageable lors d’une vente, il ne permet pas de prendre le temps nécessaire pour faire la bonne estimation de votre bien, d’encadrer correctement les visites ou de fournir une préparation suffisante dans l’établissement des différents contrats liés à l’achat ou la location.

Vous ne sacrifiiez pas votre santé en achetant des médicaments « low cost » qui sont moins efficaces sur vous. Pourquoi le feriez-vous dans le cas d’une transaction aussi important qu’un bâtiment ? Afin de vous assurer une tranquillité d’esprit sur le long terme, nous vous recommandons de tenir compte de tous les facteurs dans votre décision. Et de choisir la qualité et la quiétude sur le long terme, plutôt que l’économie sur le court terme.

Il serait dommage de vous en rappeler tous les jours comme une mauvaise expérience !