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Comment faire partir un locataire qui ne paie pas ?

Alors que les affaires de logements squattés pullulent sur la toile, comment faire pour forcer un locataire à quitter le logement qu’il ne paie plus depuis des mois ? Des règles inhérentes au contrat de location existent pourtant afin de protéger le propriétaire contre une personne qui verse plus les loyers.

Plusieurs procédures sont mises en place pour régler le litige à l’amiable par le juge de paix dans un premier temps et si besoin, exiger l’expulsion du logement. Comment faire partir un locataire qui ne paie pas ? Voyons ça ensemble.

Les étapes pour expulser un locataire

C’est une hantise pour tout propriétaire qui met en location son bien immobilier. Si dans la plupart des cas il n’y a peu ou pas de problème pour faire respecter le bail, mais il est possible qu’une fois dans votre vie vous soyez confronté à un mauvais payeur ou une personne en difficulté de paiement et que donc vous ne receviez pas le versement de vos loyers chaque fin de mois.

Étape 1 : engager le dialogue

Rien ne sert de se braquer ou d’engager un bras de fer dans les premiers temps. Si cette situation peut s’avérer irritante pour vous et possiblement vous mettre dans des difficultés financières, ouvrez-le dialogue et essayez de comprendre les raisons de la cessation de paiement du loyer. Plusieurs raisons peuvent être à l’origine de non-versement des mensualités et se mettre à la place de votre locataire pourrait bien débloquer ce litige. Il peut être judicieux de lui rappeler la longueur du contrat de bail restant, les arriérés de loyers à verser et proposer des ajustements pour faciliter le remboursement de la dette.

Important : vous ne pouvez pas rompre le bail et expulser le locataire par vous-même.

Étape 2 : Informer la justice

Le locataire et le propriétaire vont être tous deux convoqués à une première conciliation devant le juge de paix. C’est une procédure obligatoire avant de prononcer une quelconque expulsion du logement. Vous devrez apporter des éléments pour alimenter le dossier qui pèse en votre faveur, avec preuves des impayés et le montant du retard sur loyer.

Si la procédure en conciliation n’aboutit pas, une action en justice doit être entamée.

Étape 3 : L’avis d’expulsion

Le contrat de bail est rompu, et le juge va demander le paiement de tous les loyers non versés. Un huissier viendra procéder ensuite à l’expulsion du propriétaire et cèlera les portes et ouvertures pour que celui-ci ne puisse pénétrer dans votre logement jusqu’à ce que vous vous installiez à nouveau dans votre maison/appartement.

Il faudra également contrôler l’état du logement et informer l’huissier de toutes les dégradations que vous trouverez dans celui-ci.

En cas de non-paiement des arriérés de loyer, une saisie sur salaire peut être envisageable et des pénalités de retard peuvent être appliquées.

Comment choisir un bon locataire ?

Si l’habit ne fait pas le moine, il existe de nombreux éléments pour vous aider à repérer les bons ou mauvais locataires.

Le montant du loyer

Tout d’abord, affichez toujours le montant de votre logement sur vos annonces immobilières afin de faire un premier tri des personnes susceptibles de visiter votre bien.

Ce prix détermine en général le type de locataire que vous allez toucher. Un loyer bas attirera plus facilement les étudiants et les personnes à revenu faible alors qu’un logement dont le prix est plus élevé aura un attrait plus important pour des personnes dont la situation est stable et le revenu conséquent.

N’oubliez pas de tenir compte des charges locatives et de copropriétés.

La solvabilité du locataire

En France, pour vous assurer de recevoir vos loyers payés à temps, le contrôle des revenus mensuels de la personne est l’indicateur à privilégier. La plupart des propriétaires d’habitation vont demander un salaire trois fois supérieur au prix du loyer. Vous pouvez bien évidemment augmenter ou baisser ce taux en fonction de l’attractivité de votre logement. L’avantage est que les candidats potentiels vous assurent un confort financier suffisant pour ne pas avoir de retard de paiement, mais présente l’inconvénient de réduire le nombre de locataires concernés par vos critères.

Les documents demandés pour vérifier la solvabilité d’un locataire sont notamment la fiche de paie, la fiche d’imposition, le contrat de travail. Ces trois éléments peuvent être suffisants dans un premier temps pour écarter des candidats jugés peu sérieux pour louer votre maison ou appartement.

Notez qu’en Belgique les règles sont différentes !

Vous ne pouvez pas exiger d’un locataire qu’il ait un emploi, mais bien des sources de revenus. Vous ne pouvez pas imposer à votre candidat locataire de vous fournir des fiches de payes, et de l’éviter sur ce critère. Cela sera considéré comme une discrimination.

Il est néanmoins légitime de chercher un locataire capable de s’acquitter de son loyer, dès lors vous pourrez lui demander des preuves de revenus. Des extraits de comptes feront l’affaire.

Demander des garanties

Si un salaire ne permet pas toujours de garantir le sérieux du locataire, il est possible de se tourner vers des solutions qui apportent une sécurité supplémentaire aux paiements de loyers.

Vous pouvez ainsi obliger le futur locataire de mettre un parent garant à mentionner sur le contrat de location.

Si aucun garant n’est trouvé, il est tout à fait envisageable de prendre les coordonnés de l’ancien bailleur des personnes intéressées pour louer votre bien. Ainsi vous pourrez contrôler le bon versement des loyers antérieurs des candidats.

La non-discrimination locative

Il est important de rappeler que la discrimination en raison d’une couleur de peau, d’un pays d’origine, la religion ou tout autre élément pouvant différencier le locataire ne doit pas être pris en compte dans le choix de son dossier sous peine de poursuite judiciaire.

 

La recherche d’un locataire peut s’avérer compliquée, et ce, en raison de la peur des loyers impayés. Des agences spécialisées peuvent vous aider dans ce travail. Leur mission est de vous trouver le meilleur locataire possible en effectuant une sélection drastique des dossiers pour réduire les risques liés à la location d’un bien immo.

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